Defensas para Detener o Retrasar un Desalojo

Utilizar una notificación incorrecta como defensa procesal puede ser una forma eficaz de impugnar un desalojo si existen problemas legítimos con la forma en que se hizo la notificación de desalojo. En Luisiana, la ley exige que los arrendadores presenten a los inquilinos una notificación adecuada antes de proceder al desalojo. El uso de la notificación incorrecta como defensa procesal contra el desalojo esencialmente argumenta que el proceso de desalojo debe ser detenido o invalidado debido a que el arrendador no se adhirió a estos requisitos legales de notificación.

Estos son los elementos clave de una notificación adecuada en Luisiana:

1. Tipo de arrendamiento y motivo del desalojo: El período de notificación requerido varía según el tipo de arrendamiento y el motivo del desalojo. Por ejemplo, el desalojo de un inquilino por falta de pago del arrendamiento puede tener diferentes requisitos de notificación en comparación con el desalojo de un inquilino por violar otros términos del contrato de arrendamiento o sin causa (por ejemplo, en un arrendamiento de mes a mes en el que cualquiera de las partes puede rescindir el contrato con la debida notificación).
2. Método de entrega: La ley de Luisiana también especifica cómo debe entregarse la notificación al inquilino. Por lo general, esto podría incluir la entrega personal, la entrega en las instalaciones con un testigo, o el envío de la notificación por correo certificado.
3. Contenido de la notificación: La notificación debe indicar claramente el motivo del desalojo y normalmente debe presentar al inquilino la oportunidad de solucionar el problema (si procede, como en los casos de impago del arrendamiento) en un plazo determinado.

Utilizar una notificación inadecuada como defensa

Si un arrendador no presenta la notificación en la forma exigida por la ley, el inquilino puede tener una defensa válida contra el desalojo. Esto podría implicar demostrar que

• La notificación no se presentó en el plazo correcto (por ejemplo, un plazo de notificación demasiado corto).
• La notificación no se entregó correctamente (por ejemplo, se dejó en manos de una persona no autorizada o se envió a través de un método no aprobado).
• La notificación no especificaba el motivo del desalojo o no incluía los detalles necesarios para dar al inquilino la oportunidad de subsanar el incumplimiento.

Hay ciertas etapas y papeleo que el arrendador debe llenar para desalojar legalmente a alguien. Si se omite alguna de estas etapas o no se realiza correctamente, el inquilino puede alegar un «procedimiento de desalojo defectuoso». Esta defensa puede argumentar que debido a que el arrendador no siguió los procedimientos establecidos por la ley, el desalojo debe ser pausado o detenido.

Usted puede aprender acerca del proceso de desalojo de Louisiana que normalmente implica varias etapas cruciales que un arrendador debe seguir haciendo clic aquí.

Estos son algunos motivos comunes para esta defensa:

1. Notificación incorrecta: La notificación no fue escrita, no incluyó toda la información necesaria o no fue notificada correctamente.
2. Falta de notificación correcta: No se notificó correctamente al inquilino la citación judicial o la demanda de desalojo.
3. Pruebas insuficientes en la audiencia: El arrendador no probó los motivos del desalojo como exige la ley durante la audiencia judicial.

Legalmente, tiene que ser informado formalmente acerca del desalojo a través de un proceso llamado «notificación». Si un inquilino solicita que no se le notificaron correctamente los papeles del desalojo, esto puede constituir una sólida defensa procesal contra el desalojo. En Luisiana, la ley exige que los avisos de desalojo se notifiquen de una manera específica. Esto normalmente implica la entrega personal al inquilino o la publicación de la notificación en un lugar visible en la propiedad de alquiler si la entrega personal no es posible. Además, la notificación puede enviarse por correo.

Para utilizar la notificación incorrecta como defensa, el inquilino debe impugnar el método de notificación lo antes posible, normalmente en la primera audiencia del proceso de desalojo. El inquilino debe demostrar de forma convincente que no se siguieron los procedimientos legales para la notificación.

Puede informarse acerca del proceso de desalojo de Luisiana y de las etapas necesarias y adecuadas, incluida la notificación por parte del arrendador, haciendo clic aquí.

Esto es como la defensa «Yo pagué», que es una defensa válida y sustantiva que implica probar que usted ha cumplido con sus obligaciones de pago del alquiler, aunque el arrendador solicite lo contrario.

A continuación le explicamos cómo puede utilizar esta defensa eficazmente en un procedimiento de desalojo:

1. Documentación de pago
   • Recibos y extractos bancarios: Conserve siempre los recibos o extractos bancarios como prueba de pago. Estos documentos deben acreditar claramente la fecha y la cantidad pagada. Si pagó con cheque, el extracto bancario que acredite que el cheque ha sido liberado es crucial. En el caso de pagos electrónicos, imprima o guarde tarjetas digitales de las transacciones.
   • Tarjetas de comunicación: Si tiene correos electrónicos, mensajes de texto o correspondencia escrita sobre acuerdos de pago o confirmaciones, debe incluirlos como parte de sus pruebas.
2. Intento de pago y rechazo
   • Testimonio de testigos: Si intentó pagar el arrendamiento y el arrendador se negó a aceptarlo, contar con un testigo puede fortalecer su defensa. Asegúrese de que el testigo es creíble y puede articular claramente lo que observó durante el intento de transacción.
   • Tarjeta de intento: Presente cualquier prueba de su intento de pago, como una notificación por escrito al arrendador ofreciendo el pago o correos electrónicos y mensajes de texto que acrediten que intentó comunicarse acerca del pago del arrendamiento.
3. Justificaciones legales para la denegación
   • A veces, el arrendador puede rechazar legalmente el pago del arrendamiento, por ejemplo, si el contrato ya se ha rescindido legalmente o si se han enviado avisos legales previos sobre incumplimientos del contrato. Esté preparado para acreditar que ninguna de estas condiciones se aplica a su situación.
4. Requisitos de procedimiento
   • Notificación adecuada: La ley de Luisiana exige que los arrendadores presenten una notificación de desalojo de 5 días por falta de pago del arrendamiento antes de proceder al desalojo. Asegúrese de que recibió la notificación adecuada y a tiempo, y utilice la falta de dicha notificación como parte de su defensa si procede.

En Luisiana, los inquilinos tienen derecho a un entorno de vida habitable, lo que significa que la propiedad alquilada debe mantenerse en condiciones aptas para vivir. Si un arrendador no resuelve problemas importantes como problemas de calefacción en invierno, goteras o moho, el inquilino puede tener motivos para solicitar una violación de la habitabilidad como defensa sustantiva contra el desalojo.

He aquí algunos puntos clave para utilizar la habitabilidad como defensa:

1. Documentación de los problemas: Es fundamental tener pruebas documentadas de los problemas en la unidad de alquiler. Esto incluye tomar fotos de los problemas y guardar copias de cualquier comunicación con el arrendador solicitando reparaciones.
2. Procedimiento de reparación y deducción: En Luisiana, si el arrendador no hace las reparaciones necesarias, el inquilino puede hacerlas él mismo y deducir los costos de su arrendamiento. Infórmese acerca del procedimiento de reparación y deducción haciendo clic aquí. Sin embargo, este proceso debe seguirse cuidadosamente:
   • Notificación: El inquilino debe notificar el problema al arrendador por escrito y darle una oportunidad razonable para realizar las reparaciones.
   • Situaciones de emergencia: En los casos en que sea necesaria una actuación inmediata (por ejemplo, falta de calefacción en invierno) y el arrendador siga sin responder, el inquilino puede proceder con mayor rapidez.
   • Costes razonables: Las reparaciones deben ser necesarias para la habitabilidad y el coste debe ser razonable. Los inquilinos deben obtener recibos e, idealmente, varios presupuestos de las reparaciones para demostrar que los costes están justificados.
3. Motivos legales: Según la ley de Luisiana, si un arrendador no presenta un entorno habitable, este incumplimiento puede utilizarse como defensa contra el desalojo. El inquilino puede alegar que la falta de mantenimiento de la vivienda por parte del arrendador constituye un incumplimiento del contrato.
4. Procedimientos judiciales: Cuando se utiliza la habitabilidad como defensa en un procedimiento de desalojo, el inquilino debe presentar al tribunal todas las pruebas recopiladas (fotos, recibos, comunicaciones) para demostrar que la deducción del arrendamiento estaba justificada debido a la falta de mantenimiento de la vivienda por parte del arrendador.

En Luisiana, un inquilino puede utilizar la defensa de «no violación del contrato» para impugnar un desalojo. Demostrando claramente que no ha incumplido ninguna cláusula del contrato de arrendamiento y apoyando su solicitud con pruebas sólidas, puede defenderse contra un desalojo.

A continuación le explicamos cómo puede utilizar eficazmente esta defensa:

1. Revise el contrato de alquiler: La primera etapa consiste en revisar a fondo el contrato de arrendamiento. Tiene que entender exactamente qué obligaciones tiene según el documento. Esto incluye restricciones de comportamiento, pagos, uso de la propiedad, etc. En su defensa, tendrá que demostrar claramente cómo sus acciones no violaron estos términos.
2. Reúna pruebas: Reúna cualquier prueba que apoye su solicitar que usted no violó el arriendo. Esto podría incluir
   • Tarjetas de comunicación: Correos electrónicos, textos o cartas entre usted y el arrendador que puedan aclarar malentendidos o confirmar acuerdos fuera del contrato escrito.
   • Declaraciones de testigos: Si otras personas pueden testificar que usted no incurrió en la supuesta conducta de incumplimiento de contrato, sus declaraciones podrían ser cruciales. Puede tratarse de vecinos, visitantes o incluso personal de servicio.
   • Fotografías o vídeos: Las pruebas visuales también pueden ser útiles para acreditar el estado de la propiedad o para documentar aspectos relevantes de su uso de la propiedad que cumplan con los términos del contrato de arrendamiento.
3. Prepare su argumento: Utilizando el contrato de arrendamiento y las pruebas recopiladas, prepara un argumento claro. Señala las cláusulas concretas del contrato que el arrendador solicita que has incumplido y refuta directamente cada una de ellas con tus pruebas.

Los inquilinos que crean que se enfrentan a un desalojo por motivos discriminatorios pueden utilizar este argumento como defensa sustantiva. La discriminación en la vivienda por motivos de raza, color, nacionalidad, religión, sexo, situación familiar o discapacidad está prohibida por la Ley Federal de Vivienda Justa.

A continuación le explicamos cómo puede utilizar la discriminación como defensa contra el desalojo:

1. Identifique la base de la discriminación: En primer lugar, determine en qué cree que se basa la discriminación. Debe ser una de las clases protegidas por la Ley de Vivienda Justa o clases adicionales protegidas por leyes estatales o locales.
2. Recopile pruebas: Reúna todas las pruebas que apoyen su solicitud de discriminación. Esto puede incluir
   • Declaraciones escritas o grabadas: Correos electrónicos, textos, mensajes de voz u otras comunicaciones del arrendador que indiquen motivos discriminatorios.
   • Testimonios de testigos: Declaraciones de vecinos u otros inquilinos que hayan observado un comportamiento discriminatorio o que hayan recibido un trato diferente en circunstancias similares.
   • Pruebas comparativas: Información que acredite que el arrendador le ha tratado de forma diferente a los inquilinos que no pertenecen a su clase protegida en circunstancias similares.
3. Documente el proceso de desalojo: Mantenga tarjetas detalladas de todas las interacciones y avisos del arrendador. Anote cualquier irregularidad en el procedimiento de desalojo que pueda sugerir un motivo discriminatorio, como saltarse etapas legalmente requeridas en el proceso de desalojo.
4. Presente una denuncia: También puede considerar la posibilidad de presentar una denuncia por discriminación ante el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU. (HUD). Esto puede iniciar una investigación sobre sus solicitudes, lo que podría ayudar a su defensa en los tribunales. Obtenga más información acerca de la discriminación en la vivienda con el HUD haciendo clic aquí.
5. Prepárese para el juicio: Si su caso de desalojo llega a los tribunales, prepárese para presentar las pruebas que demuestren la base discriminatoria del intento de desalojo. Esto incluye traer testigos, presentar comunicaciones y aportar datos comparativos.

En Luisiana, los inquilinos están protegidos contra los desalojos por represalias. Esto significa que si un inquilino ejerce un derecho legal o informa de una preocupación legítima, el arrendador no puede desalojarlo como forma de represalia.

He aquí cómo utilizar las represalias como defensa sustantiva contra el desalojo:

1. Identifique las actividades protegidas: En primer lugar, identifique las actividades protegidas que realizaba antes de obtener la notificación de desalojo. Esto podría incluir:
   • Quejarse al arrendador acerca de condiciones de vida inseguras o insalubres.
   • Presentar una queja ante un inspector de sanidad o de edificios o cualquier otro organismo gubernamental.
2. Cronología de los hechos: Prepare una cronología clara de los hechos que acredite cuándo llevó a cabo la actividad protegida y cuándo obtuvo la notificación de desalojo. Esto es crucial para establecer un vínculo entre los dos acontecimientos, lo que sugiere represalias.
3. Reúna pruebas:
   • Documentación de las quejas: Guarde copias de todas las quejas escritas que haya enviado al arrendador o a las agencias, y de las respuestas obtenidas.
   • Tarjetas de comunicación: Guarde todos los correos electrónicos, mensajes de texto, cartas y notas de las conversaciones con el arrendador o sus representantes en relación con su queja.
   • Declaraciones de testigos: Si otros inquilinos o vecinos pueden testificar que estaban al tanto de sus quejas y de la posterior recepción de una notificación de desalojo, su testimonio puede respaldar su solicitud.
4. Presente su defensa: En el juicio, presente sus pruebas de forma clara y concisa. Acredite ante el juez la cronología de los hechos, las pruebas de sus denuncias y toda la correspondencia con su arrendador. Su objetivo es demostrar que el intento del arrendador de desalojarle está directamente relacionado con sus actividades protegidas.

Las leyes contra la discriminación impiden el desalojo por motivos de raza, sexo, religión u otras características protegidas. Si un desalojo parece motivado por la discriminación, el inquilino puede alegar que la acción no sólo es injusta, sino ilegal. Esta defensa aprovecha las leyes federales y estatales diseñadas para proteger a las personas de las prácticas discriminatorias en la vivienda.

Se trata de salvaguardias legales para los inquilinos que participan en actividades legalmente protegidas, como quejarse de condiciones de vida inseguras o hacer valer sus derechos en virtud de la ley de vivienda. Si un inquilino se enfrenta a un desalojo después de presentar tales quejas, puede utilizar esta defensa para argumentar que el desalojo es una represalia ilegal, por lo que está protegido por leyes específicas que protegen contra tales desalojos por represalias.

Ciertos grupos, como el personal militar en activo, las personas con discapacidad o las víctimas de violencia doméstica, gozan de protecciones adicionales en virtud de la ley. Estas protecciones pueden ampliar el plazo permitido para pagar el arrendamiento, restringir las condiciones en las que se pueden producir desalojos o presentar otras garantías específicas. En estos casos, las defensas legales se adaptan a las circunstancias especiales de estos grupos, ofreciéndoles un escudo más fuerte contra el desalojo.

Puede informarse acerca de las protecciones contra el desalojo en virtud de la Ley de Ayuda Civil a Militares (Servicemembers Civil Relief Act, SCRA) para militares en activo haciendo clic aquí.

Puede obtener información acerca de las protecciones de vivienda para las víctimas de violencia doméstica haciendo clic aquí.

Usted puede aprender acerca de los ajustes razonables para las defensas de discapacidad contra el desalojo haciendo clic aquí.