Opciones del arrendatario cuando el arrendador está en proceso de embargo o quiebra

El proceso de ejecución hipotecaria en Luisiana, desde la perspectiva de un inquilino, implica varias etapas y puede afectar significativamente el arrendamiento dependiendo de las circunstancias de la ejecución hipotecaria y de los detalles del contrato de arrendamiento del inquilino.

Para obtener más información acerca del proceso de ejecución hipotecaria en Luisiana, visite Ejecución hipotecaria del proceso ejecutivo.

A continuación, se ofrece una descripción general de lo que podría experimentar como inquilino durante el proceso de ejecución hipotecaria en Luisiana:

1. Aviso previo a la ejecución hipotecaria

• La ley de Luisiana exige que se envíe un aviso previo al embargo al prestatario (su arrendador) antes de que el proceso de embargo pueda comenzar oficialmente. Como inquilino, puede que se le informe directamente o no acerca de este aviso, dependiendo de su contrato de arrendamiento y de la comunicación del arrendador con usted.

2. Demanda de embargo y venta

• En Luisiana se llevan a cabo embargos judiciales, lo que significa que el prestamista debe presentar una demanda ante el tribunal para embargar la propiedad. Este proceso comienza con la presentación de una petición y la propiedad se vende en una subasta en caso de que el embargo se lleve a cabo. El plazo de este proceso puede variar y, a menudo, puede tardar varios meses.
• Los inquilinos pueden recibir una notificación oficial de la demanda de embargo y de la fecha de la subasta programada. Esta notificación puede provenir directamente del tribunal, del prestamista o del arrendador.

3. Subasta y cambio de propiedad

• Si la propiedad se vende en una subasta, el nuevo propietario podría decidir utilizar la propiedad de manera diferente y optar por no continuar con el arrendamiento. Alternativamente, el nuevo propietario podría desear retener a los inquilinos. Esta etapa es crítica para los inquilinos porque afecta directamente a su permanencia en la propiedad.

4. Proceso de desalojo posterior al embargo

• Si el nuevo propietario decide no continuar con el arrendamiento, debe seguir el proceso legal de desalojo. Esto implica enviar la notificación requerida, presentar una demanda de desalojo si es necesario y obtener una orden judicial para desalojar al inquilino en caso de que no abandone el inmueble voluntariamente. Para obtener más información, visite Desalojos.

La Ley de protección de inquilinos en caso de embargo hipotecario (Protecting Tenants at Foreclosure Act, PTFA) presenta ciertos derechos para los inquilinos en propiedades embargadas. Según esta ley:

• Los inquilinos con un contrato de arrendamiento de buena fe que se haya celebrado antes de la notificación de embargo pueden, por lo general, permanecer en la propiedad hasta el final de su contrato de arrendamiento. Sin embargo, en caso de que el nuevo propietario tenga la intención de ocupar la propiedad como residencia principal, podrá rescindir el contrato de arrendamiento con 90 días de antelación.
• Los inquilinos que alquilen por meses tienen derecho a un preaviso de 90 días antes de tener que desalojar la propiedad.

En Luisiana, hay varias formas de enterarse de que la propiedad en la que vive está siendo embargada. Estar al tanto de estas señales puede ayudarle a prepararse y comprender sus derechos y opciones como inquilino. Estos son los indicadores clave y los pasos a seguir:

1. Comunicación con el arrendador

• Lo ideal sería que el arrendador le informara en caso de que se enfrentara a un embargo. Sin embargo, esto no siempre ocurre, ya que los arrendadores pueden dudar en compartir sus dificultades financieras o pueden esperar resolver la situación antes de que afecte a los inquilinos.

2. Avisos legales

• Aviso de incumplimiento (NOD): En caso de que la propiedad entre en proceso de ejecución hipotecaria, el prestamista puede enviar un Aviso de incumplimiento a la propiedad como parte de los procedimientos legales, que es el primer paso público del prestamista hacia el embargo. Este aviso puede publicarse en la propiedad o enviarse por correo.
• Presentación de demandas de ejecución hipotecaria: El prestamista debe presentar una demanda para ejecutar la hipoteca de la propiedad, ya que Luisiana utiliza un proceso judicial de ejecución hipotecaria. Los inquilinos pueden ver avisos legales publicados en la propiedad o recibir notificaciones destinadas al arrendador.
• Avisos de venta o subasta del alguacil: La propiedad se programará para su venta, normalmente a través de una subasta del alguacil, como parte del proceso de ejecución hipotecaria. Los avisos de esta venta suelen publicarse en la propiedad o en los periódicos locales.
• Para obtener más información acerca del proceso de ejecución hipotecaria en Louisiana, visite Ejecución hipotecaria del proceso.

3. Registros públicos

• Una vez que se presenta una demanda de ejecución hipotecaria, se convierte en un asunto de registro público. Puede buscar registros judiciales en línea para muchas jurisdicciones o visitar el tribunal local para preguntar acerca de cualquier acción de ejecución hipotecaria presentada contra el propietario.

Que un arrendador se declare en quiebra no implica automáticamente que los inquilinos deban mudarse. El resultado para los inquilinos depende en gran medida de las características específicas del caso de quiebra y de si la propiedad está involucrada en el procedimiento de quiebra. A continuación, se ofrece una descripción general de lo que podría suceder:

1. Capítulo 7 de la Ley de Quiebras: En caso de que el arrendador se declare en quiebra según el Capítulo 7, el fideicomisario de la quiebra puede vender la propiedad para pagar las deudas del arrendador. En caso de venta, el nuevo propietario puede decidir seguir con el arrendamiento o destinar la propiedad a otros fines. En virtud de la ley federal, concretamente la Ley de protección de inquilinos en caso de embargo, los inquilinos con contrato de arrendamiento tienen derecho a permanecer en la propiedad hasta el final de su contrato en la mayoría de los casos. Los inquilinos con contratos mensuales suelen tener derecho a un preaviso de 90 días antes de tener que mudarse.
2. Capítulo 13 de la Ley de Quiebras: En caso de que el arrendador se acoja al Capítulo 13 de la Ley de Quiebras, estará intentando conservar su propiedad y pagar las deudas según un plan de reembolso. En este caso, es menos probable que tengas que mudarte, ya que el arrendador está trabajando para conservar la propiedad. Tu contrato de arrendamiento debería seguir en vigor y deberías seguir pagando el alquiler como de costumbre.

En caso de que su arrendador se declare en quiebra, el destino de su depósito de fianza puede variar en función de varios factores, como el tipo de quiebra presentada y la forma en que el arrendador haya hecho uso de su depósito.

En caso de que su depósito de fianza esté en riesgo debido a la quiebra de su arrendador, es posible que deba presentar una reclamación como acreedor en el caso de quiebra. Esto no garantiza que recupere su depósito, pero le da la posibilidad de recuperar parte o la totalidad del mismo.

Lleve un registro exhaustivo del pago de su depósito de garantía y de cualquier comunicación con su arrendador en relación con el depósito. Esta documentación será valiosa en caso de que necesite presentar una reclamación.

Para más información, consulte Cómo recuperar su depósito de garantía.

Considere la posibilidad de buscar asesoramiento de un profesional del derecho. Un abogado puede ayudarle a comprender sus derechos y podría ayudarle a presentar una reclamación en un procedimiento de quiebra. Para más información, consulte Buscar y contratar a un abogado.

Sí, debe seguir pagando el arrendamiento en caso de que su arrendador se declare en quiebra. Su obligación de pagar el arrendamiento no cambia debido a los procedimientos de quiebra. Su contrato de arrendamiento sigue vigente a pesar de la quiebra. Esto significa que usted sigue estando legalmente obligado a cumplir con sus obligaciones en virtud del contrato de arrendamiento, lo que incluye pagar el arrendamiento a tiempo.

Para más información, consulte Arrendamiento y que paga el arrendamiento.

Dependiendo del tipo de quiebra presentada y de la etapa del procedimiento, se le puede indicar que pague el alquiler a otra parte, como un administrador de la quiebra o un nuevo propietario, en caso de que la propiedad se venda durante la quiebra. Es importante seguir las instrucciones oficiales que reciba sobre dónde enviar los pagos del alquiler.

No pagar el arrendamiento podría dar lugar a un procedimiento de desalojo en su contra. Incluso en caso de quiebra, el arrendador (o el administrador de la quiebra, en caso de que la propiedad forme parte de la masa de la quiebra) tiene derecho a solicitar el desalojo de los inquilinos que no paguen el arrendamiento, previa obtención del permiso del tribunal de quiebras. Para más información, consulte Desalojos.