Desalojo

En Luisiana, un "desalojo por causa" ocurre cuando un inquilino no cumple las reglas de su contrato de arrendamiento. Las reglas pueden ser diferentes para cada contrato de arrendamiento.

Aquí hay algunas razones comunes por las que un propietario podría desalojar a un inquilino por incumplir las reglas de su contrato de arrendamiento:

1.-No pagar la renta: Si un inquilino no paga la renta a tiempo, el propietario puede desalojarlos.

2.-Daños a la propiedad: Un inquilino puede causar un desgaste normal a la propiedad. Si es un daño más grave, entonces un propietario puede desalojarlos. Esto incluye daños accidentales e intencionales.

3.-Inquilinos no autorizados o mascotas: El contrato de arrendamiento puede decir si solo ciertas personas pueden vivir en el hogar. Puede existir una regla de no mascotas. Los inquilinos que dejan que otros vivan allí o tienen mascotas pueden ser desalojados.

4.-Actividades ilegales o perturbadoras: Si un inquilino hace cosas ilegales, puede ser desalojado. Esto podría incluir vender drogas o causar problemas como hacer demasiado ruido. 

5.-No mantener la propiedad limpia: Los inquilinos deben mantener la propiedad limpia y segura. Si no lo hacen, podría haber riesgos de salud o seguridad, pueden ser desalojados.

6.-Incumplir las reglas de arrendamiento específicas: Cada contrato de arrendamiento puede tener reglas específicas. Esto podría ser como no fumar en una propiedad para no fumadores. No respetar estas reglas es causa de desalojo.

7.-Cambios a la propiedad: Un inquilino debe obtener el permiso del propietario si quiere hacer cambios. Esto puede incluir pintar o agregar nuevos accesorios. Los cambios no autorizados son causa de desalojo.

Sí, no pagar el alquiler es una razón común y legal para el desalojo en Luisiana. Así es como suele funcionar:

• Período de notificación: En primer lugar, el propietario debe dar al inquilino un aviso por escrito. En Luisiana, este aviso es una advertencia de 5 días para desalojar la propiedad debido al impago del alquiler. Le dice al inquilino que tiene que pagar el alquiler atrasado o mudarse.
• Oportunidad de pagar: Durante estos 5 días, el inquilino puede pagar el alquiler atrasado para evitar el desalojo. Si paga el importe total, puede permanecer en la vivienda. El propietario no está obligado a aceptar pagos atrasados.
• Presentar una demanda de desahucio: El inquilino tiene cinco días para intentar pagar el alquiler atrasado para evitar el desahucio. Transcurridos esos cinco días, el propietario puede presentar una demanda de desahucio ante los tribunales.
• Defensas contra el desahucio: El inquilino puede tener una defensa contra el desahucio. Para más información, consulte Defensas para detener o retrasar un desalojo. 

Por daños a la propiedad se entiende cualquier daño o alteración grave que sufra la propiedad alquilada. Se trata de algo más que el desgaste normal. Estos daños pueden dar lugar al desahucio. La ley no define los daños a la propiedad de forma específica. Normalmente incluye acciones del inquilino para dañar la propiedad. Este daño necesitaría reparaciones o sustituciones más allá del mantenimiento regular.

Puntos clave a tener en cuenta:

1.-Desgaste normal frente a daños materiales:

• Desgaste normal: Es el envejecimiento esperado de la propiedad por el uso diario. Por ejemplo, pequeños arañazos en las paredes, alfombras desgastadas por el paso y pintura descolorida.
• Daños materiales: Se trata de daños graves no causados por el uso ordinario. Los daños causados a propósito o por descuido pueden dar lugar al desahucio. Esto incluye agujeros en las paredes, ventanas rotas o daños importantes causados por el agua que el inquilino haya provocado.

2.-Proceso de desahucio por daños a la propiedad:

• Para desahuciar a un inquilino por daños a la propiedad, el propietario debe normalmente notificarlo por escrito. Esta notificación explica los daños y la responsabilidad del inquilino. Puede ofrecer al inquilino la oportunidad de arreglar los daños o pagarlos para evitar el desahucio. Si el problema no se soluciona, el propietario puede presentar una demanda de desahucio.

3.-Depósitos de seguridad:

• Los propietarios pueden utilizar el depósito de seguridad del inquilino para pagar las reparaciones.

El propietario debe seguir el proceso de deducción de la fianza. Para más detalles, visite Como recuperar su fianza

Algunas acciones del inquilino dan lugar a una «causa inmediata» para el desahucio. Los propietarios deben seguir los procedimientos legales y los pasos para el desahucio. Los desahucios por causa inmediata se producen por problemas graves. Estos problemas pueden poner en peligro la propiedad, a otros residentes o a la comunidad.

Comportamientos que conducen al desalojo inmediato:

Actividades ilegales:

• Un inquilino que participa en actividades ilegales en la propiedad puede ser desalojado. Esto incluye cosas como fabricar o vender drogas o cometer otros delitos.

Daños graves a la propiedad:

• Un inquilino puede ser desahuciado si causa daños importantes a la propiedad. Esto puede ser a propósito o accidental. No incluye el desgaste normal o daños menores.

Amenazas o violencia:

• Un inquilino que ejerza violencia física, amenazas o cualquier comportamiento puede ser desahuciado. Normalmente, esto ocurre cuando el comportamiento crea un riesgo inmediato y grave para la seguridad.

Violaciones graves del contrato:

• Un inquilino que incumple normas importantes del contrato puede ser desahuciado. Esto puede incluir el subarriendo no autorizado o tener mascotas cuando no están permitidas.

Un desahucio «con causa» implica varios pasos para proteger los derechos del propietario y del inquilino. El proceso suele constar de las siguientes fases

1.-Identificación de la violación del contrato de alquiler:

En primer lugar, el propietario debe identificar una violación del contrato de arrendamiento. Puede ser por impago del alquiler, daños a la propiedad o personas que viven allí y no están en el contrato.

2.-Notificación de desalojo: 

Para la mayoría de los desahucios «por causa justificada», los propietarios deben entregar al inquilino una notificación por escrito. Esta notificación debe llegar al inquilino antes de que el propietario pueda presentar una demanda de desahucio ante el tribunal.

La notificación debe indicar el motivo del desalojo. Puede ofrecer al inquilino un plazo para subsanar la infracción. Por ejemplo, pagar el alquiler atrasado.
3.-Presentar una demanda de desahucio: 

Si la infracción no se resuelve o el inquilino no se muda, el propietario puede presentar una demanda de desahucio. El propietario presenta unos documentos llamados «Regla de Posesión» ante el tribunal correspondiente.

4.-El inquilino tiene la oportunidad de responder a la demanda de desahucio cuando reciba la notificación. Para más información, consulte Defensas para detener o retrasar un desahucio.

5.- Sentencia y auto de posesión

• Si el tribunal falla a favor del propietario, el tribunal ordena el desalojo.
• Se envía una «Orden de Posesión» al sheriff para otorgarle el derecho a desalojar al inquilino de la propiedad.
• El inquilino suele disponer de un breve plazo (unas 24 horas) para desalojar la vivienda. De lo contrario, el sheriff desaloja al inquilino.

Sí, un inquilino puede impugnar un desahucio «por causa justificada» en Luisiana. He aquí una guía paso a paso sobre cómo los inquilinos pueden impugnar un desalojo:

1.-Revise la notificación de desahucio

• Entienda los motivos: Lea la notificación de desalojo para entender el motivo del desalojo.
• Notificación correcta: Compruebe si la notificación se hizo por los medios adecuados según la ley de Luisiana. Una notificación incorrecta puede ser motivo para impugnar el desahucio.
• Contrato de alquiler: Asegúrese de que su contrato de arrendamiento no renuncia a su derecho a una notificación de desalojo.

2.-Subsane la infracción (si es posible)

• Solucione el problema: Si el desahucio se debe a algo que puede solucionarse, es posible que puedas parar el desahucio. Puede corregir el problema como el pago del alquiler impagado.
• Elección del propietario: Tenga en cuenta que el propietario no está obligado a permitirle arreglar la infracción o pagar.

3.-Prepárese para impugnar el desahucio:

Reúna pruebas: Reúna pruebas que apoyen su caso, tales como:

• Recibos de pago,
• Registros de comunicación con el propietario,
• Fotografías de la propiedad,
• Cualquier otro documento pertinente.

Para más información, consulte Defensas para detener o retrasar un desahucio

Prepare una respuesta: Para más información, consulte Responder a una notificacion de desahucio

4.-Asistir a la audiencia judicial

Presente su caso: Tiene derecho a asistir a la vista de desahucio y presentar su defensa.

5.-Busque ayuda jurídica Encontrar y Contratar a un Abogado

El propietario debe seguir los procedimientos legales para tratar con un inquilino que se niega a marcharse. Esto es lo que suele ocurrir

1. Orden judicial de posesión

Una «Orden de Posesión» puede ser solicitada después de una sentencia de desalojo de la corte.

La «Orden de Posesión» ordena al sheriff que saque al inquilino de la propiedad.

2. Notificación de la Orden Judicial de Posesión

Una vez que se emite la orden judicial, el inquilino suele recibir una notificación final. En la notificación se le suelen dar de 24 a 48 horas para marcharse.

3. Intervención de las fuerzas del orden

Si el inquilino no se va después de la notificación, el sheriff acudirá a la propiedad. Desalojará al inquilino y permitirá que el propietario reclame la posesión.

4. Se le quitan suspertenencias

Depende de la legislación local lo que ocurra con las pertenencias del inquilino.

Algunas leyes obligan al propietario a guardar las pertenencias del inquilino durante un tiempo para que éste pueda recogerlas.

5. Posibles consecuencias legales y económicas para el inquilino

El inquilino que no se vaya puede sufrir otras consecuencias legales y económicas.

El inquilino podría ser responsable de los costes asociados al proceso de desahucio. Por ejemplo, los gastos de almacenamiento de sus pertenencias.

Un desalojo por causa justificada en Luisiana puede dificultar que el inquilino encuentre una nueva vivienda en el futuro. La verificación de antecedentes incluye el historial de alquileres, informes de crédito y registros judiciales.

A continuacion cómo un desalojo por causa justificada puede afectar la capacidad de un inquilino para alquilar de nuevo:

1. Historial de alquiler y comprobación de antecedentes

Registros de desalojos: Un desahucio puede permanecer en su historial hasta siete años. Un arrendador puede ver esto en su verificación de antecedentes y puede no alquilarle.

Informes de crédito: Una sentencia de desahucio por impago de alquiler o daños puede aparecer en los informes de crédito. Los propietarios pueden hacer que los posibles inquilinos pasen controles de crédito. Puede que no alquilen a inquilinos con puntuaciones crediticias bajas o marcas negativas.

2. Comprobaciones de referencias

Referencias negativas: Los futuros propietarios suelen ponerse en contacto con los anteriores para pedirles referencias. Un arrendador anterior puede dar una referencia negativa en una situación de desahucio.

3. Procesos de solicitud

Revelación de desahucios: Muchas solicitudes de alquiler preguntan sobre desahucios anteriores. Mentir en una solicitud puede llevar a la descalificación automática.

4. Depósitos de garantía

Depósitos de seguridad más altos: El propietario puede pedir un depósito de seguridad más alto. Alguien con un historial de desahucios puede tener que pagar un depósito de seguridad más alto para alquilar. También es posible que acepten pagar el alquiler por adelantado.

5. Opciones de vivienda limitadas

Propiedades menos deseables: Puede tener menos opciones si tiene un desahucio en su historial. Las propiedades suelen estar en lugares o condiciones menos deseables.

Los desahucios sin causa se producen cuando el propietario pone fin a un contrato de alquiler. Ocurre cuando no hay un motivo concreto para poner fin al contrato.

Los desahucios sin causa suelen producirse en contratos mensuales. Tanto el propietario como el inquilino pueden rescindir el contrato sin dar ninguna razón. Esto puede suceder con la debida notificación requerida por la ley de Luisiana. Por lo general, esto es 10 días antes del período de alquiler mensual.

En los contratos de alquiler de duración determinada, como los de un año, los desahucios sin motivo son poco frecuentes. Pueden ocurrir cuando el contrato dice que el arrendador puede terminarlo antes de tiempo sin una razón. También puede ocurrir cuando se acaba el plazo del contrato y el propietario decide no renovarlo.

En Luisiana, los desahucios sin causa suelen aplicarse a los alquileres de mes a mes. En estos casos, tanto el propietario como el inquilino pueden poner fin al contrato sin dar ninguna razón. Tienen que avisar por escrito 10 días antes de que acabe el mes, a menos que el contrato diga otra cosa.

En los contratos de duración determinada, como los de un año, los desahucios sin motivo son raros. No suelen funcionar igual que los alquileres de mes a mes. Los contratos de alquiler de duración determinada pueden tener cláusulas específicas sobre la duración del alquiler y la forma de finalizarlo. Tanto el propietario como el inquilino deben respetar las condiciones del contrato durante todo el periodo acordado.

Por lo general, una notificación de desahucio sin causa debe incluir lo siguiente:

1.-Identificación de los inquilinos

2.-Dirección del inmueble

3.-Notificación de la rescisión del contrato de arrendamiento

4.-Fecha de rescisión

5.-Fecha de entrega de la notificación

6.-Firmas

7.-Instrucciones para desalojar la propiedad

8.-No es obligatorio, pero suele ser una buena práctica incluir información sobre los derechos del inquilino. Esto incluye información como el derecho a buscar un abogado. 

Estos son los principales derechos de los inquilinos cuando reciben una notificación de desahucio sin causa:

1.-Derecho a un aviso adecuado

• Los inquilinos deben recibir un aviso adecuado antes de tener que abandonar la vivienda. La notificación suele ser 10 días antes de que finalice el periodo de alquiler en el caso de alquileres de mes a mes. En el caso de los alquileres anuales, el preaviso puede ser de 30 días. El contrato de alquiler puede estipular un plazo de preaviso diferente. Esto da tiempo a los inquilinos para encontrar una nueva vivienda y prepararse para la mudanza.

2.-Derecho a ocupar la vivienda hasta que expire el plazo de preaviso

• Los inquilinos no pueden ser desalojados de la vivienda por la fuerza y sin los trámites legales adecuados.

3.-Derecho a contestar e impugnar el desahucio ante los tribunales

• Los inquilinos pueden presentar una contestación con sus defensas si les notifican los papeles del desahucio. Para más información, consulte Defensas para parar o retardar un desalojo
• Los inquilinos tienen derecho a defenderse e impugnar el desahucio ante los tribunales. Para más información, consulte Responder a un aviso de eviccion. 

4.- Derecho a un entorno habitable

• Los inquilinos tienen derecho a vivir en un entorno seguro y habitable hasta que se muden.
• Los propietarios deben hacer las reparaciones necesarias.
• Deben mantener la propiedad de acuerdo con las normas de salud y seguridad.

Para más información, consulte Que puedo hacer si el propietario no hace reparaciones

5.- Derecho a la devolución de la fianza

• Los inquilinos pueden obtener del propietario la devolución de la fianza. El propietario puede aplicar deducciones legales por daños que vayan más allá del desgaste normal. También puede deducir por alquiler impagado.
• El propietario debe devolver la fianza o facilitar las deducciones en forma de lista. Debe devolvérsela al inquilino un mes después de que finalice el contrato.
• Para más información, consulte Cómo recuperar mi depósito de garantía?

6.- Derecho a la privacidad

• Los propietarios no pueden entrar en la vivienda a menos que sea una emergencia. El contrato de alquiler también puede establecer normas sobre cómo puede entrar el propietario en la vivienda. Normalmente, tiene que avisar con 24 horas de antelación.
• Para más información, consulta Acceso del arrendador a un alquiler

7.-Protección contra el desahucio por represalias

• Un desahucio sin causa no necesita motivo. Los inquilinos siguen estando protegidos contra los desahucios por represalias. Por ejemplo, los inquilinos que son desahuciados cuando ejercen sus derechos legales. Para más información, consulte Defensas para parar o retardar un desalojo

8.-Derecho a representación legal

• Los inquilinos tienen derecho a contratar a un abogado para que les ayude en los litigios de desahucio. Los inquilinos con bajos ingresos pueden optar a la ayuda de organizaciones de asistencia jurídica. Para más información, consulte Encontrar y Contratar a un Abogado.

Un inquilino puede impugnar un desahucio sin causa en Luisiana. Los motivos para impugnar estos desahucios pueden ser más limitados que otros desahucios.

Estas son algunas de las opciones en las que un inquilino podría impugnar un desalojo sin causa:

1.-Notificación incorrecta

• El arrendador debe notificar adecuadamente o el inquilino puede impugnar el desalojo.
• En los alquileres mensuales, la ley suele exigir un preaviso de 10 días.
• Para alquileres de un año, la ley suele exigir un preaviso de 30 días.
• El contrato de alquiler puede establecer un plazo de preaviso diferente o renunciar a él.

2.-Discriminación

• Los inquilinos pueden impugnar un desahucio si es discriminatorio. Las leyes federales y estatales prohíben el desahucio por motivos de discriminación.

3.-Represalias

• Los inquilinos pueden impugnar un desahucio por represalias. Un inquilino puede haberse quejado de las condiciones de un edificio y ser desahuciado. Un inquilino puede impugnar el desalojo si está haciendo valer sus derechos.

El proceso para impugnar un desahucio sin causa:

1.-En primer lugar, revise la notificación de desahucio

• Asegúrese de que la notificación cumple todos los requisitos legales. Esto incluye el plazo y el método de notificación adecuados.

2.- A continuación, reúna pruebas

• Reúna todo lo que apoye su caso y le ayude en su defensa. Por ejemplo, registros de pagos puntuales del alquiler o comunicaciones.

3.-Tercero, responda formalmente

• Puede impugnar el desahucio presentando una respuesta formal ante el tribunal. Para más información, consulte Cómo responder a una notificación de desahucio. 
• También debe comparecer ante el tribunal para presentar su caso con sus defensas. Para más información Defensas para parar o retardar un desalojo

4.-Busque asesoramiento juridico.

• Busque un abogado que determine cuál es la mejor forma de actuar y le ayude con su caso. Para más información  consulte Encontrar y Contratar a un Abogado

Incluso en un desalojo sin causa, el inquilino puede negarse a marcharse una vez transcurrido el plazo de preaviso. He aquí un resumen detallado de lo que suele ocurrir:

1.-Interponer una demanda de desalojo

• El propietario no puede utilizar la fuerza para desalojar al inquilino. En su lugar, debe presentar una demanda de desahucio ante los tribunales. Esta acción legal es el proceso formal para solicitar una orden judicial de desahucio.

2.-Respuesta y audicencia judicial

• Se notificará al propietario y al inquilino la fecha de la vista judicial.
• El inquilino tiene la oportunidad de presentar una respuesta antes de la vista. Para más información, consulte Responder a un aviso de eviccion
• En la audiencia judicial, ambas partes tienen la oportunidad de presentar sus argumentos. Para más información  Defensas para parar o retardar un desalojo

3.-Sentencia judicial

• Si el tribunal falla a favor del propietario, dictará una sentencia de desahucio.
• La sentencia otorga al propietario el derecho a recuperar la posesión de la vivienda. Suele indicar la fecha en la que el inquilino debe abandonar la vivienda.

4.-Emisión de una orden de posesión

• El propietario puede solicitar una «Orden de Posesión» cuando el inquilino no abandona la vivienda en la fecha establecida en la sentencia.
• La orden es un documento legal que permite al sheriff expulsar al inquilino de la propiedad.

5.-Ejecución de la Orden Judicial de Posesión

El sheriff notifica la orden judicial al inquilino. Esto les da un breve plazo final para desalojar. Puede ser de 24 a 48 horas. Los agentes pueden desalojar físicamente al inquilino y sus posesiones con la orden judicial.

Un desalojo sin causa puede afectar a la capacidad del inquilino para alquilar en el futuro. Los efectos de un desalojo sin causa pueden ser menos graves. A continuación se explica cómo un desalojo sin causa puede afectar a la capacidad de un inquilino para alquilar en el futuro:

1.-Registros públicos

• Incluso un desalojo sin causa puede constar en los registros públicos. Los futuros arrendadores podrían ver un desalojo en el registro y temer posibles problemas.

2.-Informes de crédito

• Normalmente, un desalojo sin causa no afecta a la puntuación crediticia. El impago del alquiler o una sentencia por costes de desalojo pueden afectar negativamente a los informes crediticios.

Los inquilinos pueden intentar explicar al propietario la situación de desalojo. El inquilino puede explicar que se trató de un desalojo sin causa y que no fue un problema de impago del alquiler o de incumplimiento del contrato. Los inquilinos también pueden proporcionar referencias de anteriores propietarios para ayudar a explicar la situación.

Un inquilino puede intentar impugnar cualquier error en los registros públicos o informes de crédito. Para más información, consulte Impugnar errores en los registros de selección de inquilinos

Esto es lo que los inquilinos deben saber sobre sus derechos en relación con la fianza:

1.-Derecho a la devolución de la fianza

• Los inquilinos tienen derecho a su fianza como en cualquier otra situación de finalización del alquiler.
• Para más información, consulte  Cómo recuperar mi depósito de garantía?

2.-Plazo de devolución

• Los propietarios deben devolver la fianza en el plazo de un mes. De lo contrario, el inquilino puede recibir una declaración detallada con una lista de deducciones.

3.-Deducciones de la fianza

• El propietario puede deducir de la fianza los siguientes conceptos
• Alquiler impagado
• Daños que vayan más allá del desgaste normal
• Limpieza para devolver la vivienda a su estado original
• Otros incumplimientos del contrato de alquiler

4.-Declaración detallada

• En el plazo de un mes, el propietario debe presentar al inquilino un estado de cuentas detallado. La declaración debe enumerar las razones y los importes de cada deducción. La parte restante de la fianza debe enviarse junto con el extracto.

5.-Impugnación de las deducciones

• Un inquilino puede estar en desacuerdo con las deducciones de su fianza. En primer lugar, el inquilino debe intentar hablar con el propietario para encontrar una solución. Si la disputa no puede resolverse, el inquilino puede emprender acciones legales, por ejemplo, ante un tribunal de reclamaciones de menor cuantía.
• Para más información, consulte Reclamos menores

Normalmente, el proceso comienza cuando el propietario entrega al inquilino un aviso de desalojo. El aviso de desalojo indica el motivo del desahucio y el plazo para marcharse.

Compruebe su contrato de alquiler para ver si existe alguna exención de notificación de desalojo. El propietario puede iniciar el proceso de desahucio en los tribunales si existe una renuncia.

En primer lugar, el inquilino recibe una notificación en la que se le indica que debe abandonar la vivienda por diferentes motivos. El contrato de alquiler puede renunciar a ello. El propietario puede iniciar el proceso oficial de desahucio cuando el inquilino no se va. Esto comienza cuando el propietario presenta una demanda de posesión ante el tribunal. Se trata de una petición formal para desahuciar al inquilino.

La orden de posesión debe explicar los motivos del desahucio. Deben ser los mismos que en la notificación original de desalojo. El inquilino puede defenderse si son diferentes. Para más información, consulte Defensas para parar o retardar un desalojo

El tribunal ordenará entonces al inquilino que responda a la orden de posesión y explique por qué debe quedarse.

Un sheriff, alguacil o agente de policía entrega la orden de posesión al inquilino. Pueden hacerlo fijándola en la propiedad o por correo, asegurándose de que el inquilino conoce el proceso judicial.

El tribunal no puede programar la audiencia hasta al menos 3 días después de que el inquilino reciba la norma. De este modo, el inquilino dispone de poco tiempo para preparar su defensa. Para más información, consulte Defensas para parar o retardar un desalojo 

Siga estos pasos para preparar una respuesta con sus defensas contra el desalojo:

1.-Busque los motivos del desalojo: Mire la notificación y la norma de posesión que recibió. Éstas le dirán por qué le van a desalojar. Esto puede incluir no pagar la renta o romper su contrato de arrendamiento.

2.-Encuentre sus defensas: Averigüe qué defensas puede utilizar en función del motivo por el que le están desalojando. Para más información, consulte Defensas para parar o retardar un desalojo 

3.- Prepare su respuesta: Escriba su respuesta a la notificación de desahucio. Incluya sus defensas y firme una declaración jurada ante notario diciendo que sus afirmaciones son ciertas. Niegue cualquier afirmación incorrecta hecha por su casero. Incluya todos los detalles pertinentes, como fechas, recibos y comunicaciones, para apoyar su caso. No firme su respuesta hasta que la presente ante notario. Para más información, consulte Responder a un aviso de eviccion 

4.- Buscar un notario: Firme su documento ante un notario público que verificará su identidad y su firma.

5.-Presente su respuesta: Lleve su respuesta verificada al tribunal y preséntela en la Secretaría del Tribunal. Es posible que tenga que pagar tasas de presentación. Consulte con la Secretaría del Tribunal para determinar su tasa de presentación. Para más información, consulte Costas y gastos judiciales Si no puede pagar la tarifa de presentación, pregunte sobre el procedimiento in forma pauperis, lo que significa que no tiene que pagar las tarifas por adelantado. Para más información sobre cómo proceder sin pagar las costas judiciales por adelantado, consulte  Solicitar al Tribunal una solicitud de aplazamiento de pago - en papel 

Otra información

Si quiere intentar quedarse en su casa si apela el desalojo debe presentar una respuesta. Sin una respuesta, todavía puede apelar, pero tendrá que mudarse.

Puede intentar buscar un abogado especializado en derecho de arrendadores e inquilinos que le ayude a preparar sus defensas. Para más información, consulte Encontrar y Contratar a un Abogado.

Ambas partes presentan su caso ante el tribunal en un procedimiento sumario. Estos procedimientos suelen ser más rápidos y menos formales que los procesos judiciales ordinarios.

Los propietarios deben probar su caso de desalojo. Esto incluye demostrar que el propietario y el inquilino tienen un contrato de alquiler. El propietario debe explicar por qué el inquilino debe ser desahuciado. El propietario también debe demostrar que informó al inquilino del desahucio por los medios adecuados.

Cuando vaya al tribunal, puede presentar sus defensas. Traiga a cualquier testigo que pueda apoyar su caso. También puede aportar pruebas como

• Registros de pagos
• Comunicaciones o mensajes con el propietario
• Fotos del estado del local
• Cualquier otro documento que ayude a su defensa

En Luisiana, los casos de desalojo no tienen juicios con jurado.

Cuando un inquilino no responde o no se presenta al juicio, puede perder por incomparecencia. El tribunal puede ordenar un desalojo con un aviso breve para que el inquilino se vaya.

Si el tribunal decide que el propietario tiene razón, dictará una orden de desalojo inmediatamente después del juicio. El tribunal escribe esta orden para hacerla oficial.

A veces, el inquilino y el propietario pueden llegar a un acuerdo mutuo antes de que empiece o termine el juicio.

El inquilino recibirá una notificación sobre la decisión del tribunal. La orden explicará cuál es la decisión del tribunal, qué significa y cuáles son sus derechos. Esto incluye el derecho a apelar.

Si responde a la notificación de desalojo, puede parar el desahucio apelando en un plazo de 24 horas. Para ello, tiene que pagar una fianza de apelación, que suele ser de un mes de alquiler, pero puede ser más. Esta fianza protege al propietario si el recurso no prospera. Un tribunal superior estudiará tu caso para ver si el primer juez tenía razón. Si apelas y pagas la fianza a tiempo, puedes permanecer en tu casa hasta que el tribunal superior tome una decisión.

Si el tribunal falla en contra del inquilino, éste debe abandonar la vivienda con sus pertenencias. También debe asegurarse de que las demás personas que vivan allí se muden también.

La policía puede expulsar al inquilino de la vivienda si no la abandona después de que el tribunal haya fallado en su contra. Normalmente, esto empieza cuando el inquilino no se va 24 horas después de la sentencia de desahucio.

El tribunal emite una orden especial para llevar a cabo el desahucio. La orden permite a los agentes de la ley ejecutar el desahucio. Estos agentes pueden utilizar la fuerza si es necesario para abrir puertas y ventanas. También tienen potestad para llevarse y vender las pertenencias del inquilino para pagar los costos del desalojo.

Los desalojos de viviendas subsidiadas se rigen por normas estatales y federales. Esto suele dar a los inquilinos más protección que las viviendas de renta privadas normales. A continuación se explica cómo funcionan los desahucios en las viviendas subvencionadas de Luisiana:

1.- Motivos de desalojo

Incumplimiento de las normas del contrato de renta

• Los desalojos se producen cuando hay infracciones graves del contrato de arrendamiento, como no pagar el alquiler.

Incumplimiento de las normas del programa

• Los inquilinos deben cumplir las normas del programa. Por ejemplo, un inquilino debe informar de los cambios en los ingresos o en el tamaño de la familia.

Requisitos de notificación

Notificación adecuada

• Los propietarios deben notificar debidamente a los inquilinos antes de iniciar el desalojo. Este aviso explica por qué se produce el desalojo y puede permitir al inquilino solucionar el problema.
• Los inquilinos de viviendas subsidiadas pueden tener un plazo de preaviso más largo para resolver el problema u obtener ayuda legal.

Proceso legal

• Los propietarios deben recurrir al sistema judicial para desalojar a un inquilino. Sin una orden judicial, no pueden obligar a los inquilinos a abandonar la vivienda ni quitarles sus pertenencias.

Defensas legales

• Los inquilinos pueden defenderse en los tribunales. Pueden demostrar que el propietario no siguió las normas o que los motivos del desalojo no son válidos. Para más información, consulte Defensas para parar o retardar un desalojo

Consideraciones especiales

Adaptaciones razonables:

• Los inquilinos con discapacidades pueden solicitar cambios en el contrato o en las políticas para evitar el desalojo. Para más información, consulte Adaptación razonable Defensas de Discapacidad contra el desahucio

Protecciones contra la violencia doméstica:

La Ley de Violencia contra la Mujer (VAWA) protege a quienes se encuentran en situaciones de violencia doméstica. Esto se aplica en situaciones de vivienda pública subvencionada. Para más información, consulte  Protección jurídica de las víctimas de malos tratos por violencia domestica

Conseguir ayuda:

• Los inquilinos que se enfrentan a un desahucio pueden obtener ayuda de organizaciones de asistencia jurídica o abogados que conozcan las leyes sobre viviendas subvencionadas.
• También pueden ponerse en contacto con la autoridad de vivienda o la agencia que gestiona su vivienda para obtener apoyo y asesoramiento. 
• Para más información, consulte Encontrar y Contratar a un Abogado

El proceso de desalojo puede cambiar para proteger a los inquilinos durante emergencias o catástrofes. Estos cambios ayudan a evitar que las personas se queden sin hogar y a mantenerlas seguras en sus casas. A continuación se explica cómo pueden cambiar los desahucios durante las emergencias:

1.-Suspencion de los desalojos durante la catástrofe

• El gobierno podría detener los desalojos durante un tiempo. Los propietarios no podrán iniciar procesos de desalojo si los inquilinos no pueden pagar el alquiler.
• La duración y el tipo de desalojo que cubra dependerán de lo que decida el gobierno.

2.-Plazos de preaviso más largos

• Las normas de emergencia pueden dar a los inquilinos más tiempo antes de que el propietario pueda iniciar un desalojo. Esto da a los inquilinos más tiempo para encontrar un nuevo lugar o pagar el alquiler atrasado.

3.-Exención de pagos atrasados

Las normas de emergencia pueden permitir a los inquilinos evitar los recargos por retraso en el pago de la renta. Esto ayuda a los inquilinos a evitar más problemas financieros en caso de catástrofe.

4.-Retrasos judiciales

• Las emergencias o catástrofes pueden cerrar los juzgados o retrasar su funcionamiento.

5.-Protecciones adicionales para los inquilinos

• Protección de los servicios públicos: Las normas pueden impedir que las empresas de servicios públicos corten los servicios. Durante una catástrofe, las empresas de servicios públicos pueden tener que suministrar agua y electricidad.
• Ayuda para el alquiler: El Gobierno puede ayudar a pagar el alquiler durante una catástrofe. Esta ayuda financiera puede ayudar a los inquilinos a evitar el desahucio.

Para más información, visite Ayuda en caso de catástrofe o Vivienda después de una catástrofe

La ley federal protege a los inquilinos mayores o discapacitados. Esto es lo que deben saber los inquilinos mayores o discapacitados:

Protecciones federales

• Ley de Vivienda Justa (FHA): Esta ley protege a los inquilinos de la discriminación por discapacidad. También protege a los inquilinos de la discriminación por edad.
• Ley de Estadounidenses con Discapacidades (ADA): Esta ley ayuda a garantizar viviendas accesibles.
• Sección 504 de la Ley de Rehabilitación: Esto es para cualquier programa que recibe dinero federal. Los programas federales deben acomodar a los inquilinos discapacitados.

Existen algunas protecciones estatales para los inquilinos mayores o discapacitados. Esto es lo que debe saber:

• Leyes estatales contra la discriminación
• Luisiana tiene sus leyes para prevenir la discriminación en la vivienda. Los propietarios no pueden desalojar a los inquilinos por motivos de edad o discapacidad.
• Ayuda legal: Los abogados pueden orientar, representar y negociar para los inquilinos en los tribunales. Para más información, consulte Encontrar y Contratar a un Abogado

Consideraciones prácticas

• Adaptaciones razonables: Los inquilinos discapacitados pueden solicitar cambios razonables que puedan afectar al desahucio. Por ejemplo, si una discapacidad provoca un comportamiento que conduce al desahucio, el inquilino puede solicitar una adaptación para solucionar el problema. Más información en Adaptación razonable Defensas de Discapacidad contra el desahucio

 Avisos de desalojo: Todos los tipos de inquilinos deben recibir una notificación antes del desalojo. Algunas situaciones del contrato permiten al propietario omitir la notificación. 

Las leyes estatales y federales otorgan al personal militar protecciones especiales contra el desalojo. La Servicemembers Civil Relief Act (SCRA) ofrece estas protecciones. Esto es lo que el personal militar necesita saber sobre las protecciones contra el desalojo:

1.- Protección contra el desalojo

• Límites de renta: Un propietario necesita una orden judicial para desalojar a un miembro del servicio que alquile una vivienda por 4.676,24 dólares o menos al mes. Este límite de alquiler puede cambiar cada año. Esto también se aplica a un propietario que desaloja a la familia de un miembro del servicio que vive en una casa de alquiler.
• Acciones judiciales: El servicio militar puede afectar a la capacidad del miembro del servicio para pagar el alquiler. El tribunal puede retrasar el desalojo durante 90 días o más si el personal es llamado al servicio.

2.-Tasas de interés reducidas

• Límite de la tasa de interés: La SCRA permite al personal militar reducir el tipo de interés de ciertas deudas hasta un máximo del 6% anual durante su servicio. Esto ayuda a reducir otras presiones financieras, lo que puede facilitar el pago del alquiler y evitar el desalojo.

Ayuda legal

• Los miembros del servicio que piensen que sus derechos SCRA están siendo violados o necesiten ayuda para utilizar estas protecciones deben ponerse en contacto con la oficina de ayuda legal de su unidad o con un abogado que conozca la ley militar. Para más información, consulte Encontrar y Contratar a un Abogado

Para más información sobre las medidas de protección contra la ejecución hipotecaria para el personal en servicio activo, consulte la seccion Vivienda en Veteranos y Militares 

En Luisiana, si un propietario no puede pagar su hipoteca y la propiedad es ejecutada, puede afectar a los inquilinos de diferentes maneras. He aquí una explicación sencilla de lo que puede suceder:

1.-Ser notificado:

• Cuando una propiedad está en ejecución hipotecaria, los inquilinos deben ser notificados al respecto. Esta notificación permite a los inquilinos saber que la titularidad de la propiedad cambia porque el propietario no ha podido pagar la hipoteca. Para más detalles, visite Proceso de ejecución hipotecaria

2.-Derechos de los inquilinos

• Contratos de arrendamiento: Los derechos de los inquilinos dependen de su contrato de arrendamiento y de algunas protecciones federales, como las de la antigua «Ley de protección de los inquilinos en caso de ejecución hipotecaria» (Protecting Tenants at Foreclosure Act, PTFA).
• Contrato de buena fe: Si los inquilinos tienen un contrato de alquiler legítimo firmado antes de la notificación de ejecución hipotecaria, normalmente pueden quedarse hasta que finalice el contrato.

Contrato de renta mes con mes: Estos inquilinos suelen tener que mudarse con un preaviso de 90 días.

3.-Nuevo propietario

• Si el nuevo propietario quiere vivir en el inmueble, normalmente puede poner fin a los contratos de arrendamiento existentes. Deben dar un plazo de preaviso (como el de 90 días).

Proceso de desahucio

• Si el nuevo propietario quiere desalojar a los inquilinos, debe seguir el proceso legal de desalojo de Luisiana. Esto significa dar un aviso por escrito para que se marchen. Si los inquilinos no se van, el propietario puede acudir a los tribunales para iniciar un juicio de desahucio. Los inquilinos pueden defenderse en los tribunales. Para más información, consulte Defensas para parar o retardar un desalojo 

Ayuda jurídica

Los inquilinos que se enfrentan al desalojo de una propiedad embargada deben buscar ayuda legal. Las organizaciones de asistencia jurídica pueden ayudar a los inquilinos a conocer sus derechos y las opciones que les ofrece la ley. Para más información, consulte Encontrar y Contratar a un Abogado

Para mas informacion, consulte Opciones del inquilino cuando el propietario está en ejecución hipotecaria o en quiebra.

El proceso de desalojo puede depender del tipo de quiebra que presente el arrendador. Puede ser Capitulo 7 o 

Capitulo 13. Para más información, consulte  Opciones del inquilino cuando el propietario está en ejecución hipotecaria o en quiebra

Aviso legal: Los inquilinos cuyos propietarios están pasando por Quiebra deben buscar asesoramiento jurídico. Para más información, consulte   Encontrar y Contratar a un Abogado