Modificación del préstamos hipotecarios
Acerca
Acerca de las modificaciónes del préstamo hipotecario
Una modificación del préstamo hipotecario podría ser adecuada para usted si se enfrenta a dificultades financieras y no puede hacer frente a una parte o a la totalidad del pago mensual de su hipoteca. Una modificación de préstamo es un cambio realizado en las condiciones originales de un contrato de préstamo hipotecario. Este cambio puede incluir una reducción del tipo de interés, una ampliación del plazo del préstamo o una modificación del saldo de capital.
Las modificaciones de préstamos suelen ser solicitadas por propietarios de viviendas que tienen dificultades para hacer frente a los pagos de su hipoteca y corren el riesgo de impago de sus préstamos. Puede hacer que los pagos mensuales sean más asequibles y ayudar al prestatario a evitar el embargo.
Si busca ayuda o asesoramiento para evitar el embargo, póngase en contacto con Louisiana Housing Corporation por Internet o por teléfono llamando al 225-763-8700 y pregunte por el Programa de prevención del embargo.
Lo que usted necesita saber
Una modificación de un préstamo hipotecario es un acuerdo financiero específico para modificar las condiciones de un préstamo hipotecario existente. Cuando se solicita un préstamo, el contrato establece los pagos mensuales y las condiciones. Una modificación es cualquier cambio realizado en un préstamo hipotecario. Una modificación de préstamo es un acuerdo por escrito que cambia permanentemente los términos originales del pagaré para hacer más asequibles los pagos de la hipoteca del prestatario. Implica cambios en el tipo de interés, las condiciones del préstamo o el saldo de capital para reducir el pago mensual de la hipoteca. El objetivo principal es hacer que el préstamo sea más asequible para el prestatario, especialmente cuando tiene dificultades para hacer frente a los pagos de la hipoteca.
Las leyes federales regulan los servicios de préstamo y los procedimientos de embargo. En concreto, 12 C.F.R. § 1024.41 establece que un administrador no puede iniciar la ejecución hipotecaria a menos que el prestatario tenga más de 120 días de retraso en los pagos de su hipoteca. Antes incluso de que se produzca la ejecución hipotecaria, su banco o prestamista debe enviarle una carta de incumplimiento informándole de que su préstamo ha entrado en mora. También deben incluir información acerca de cómo puede resolver el problema, incluidas las opciones para modificar su hipoteca.
Incluso si un prestatario tiene más de 120 días de mora, si ese prestatario presenta una solicitud completa de mitigación de pérdidas antes de que el administrador haga la primera notificación o presentación requerida para iniciar un proceso de embargo, el administrador no puede iniciar el proceso de embargo a menos que:
- el recaudador informe al prestatario de que no recibe ninguna opción de mitigación de pérdidas y de que se ha agotado cualquier posibilidad de apelación
- el prestatario rechace todas las ofertas de mitigación de pérdidas, o el prestatario no cumpla con los términos de una opción de mitigación de pérdidas, como una modificación de prueba. (12 C.F.R. § 1024.41).
Debe presentar su solicitud al prestamista al menos 45 días antes de la fecha prevista para la venta de su vivienda. El prestamista debe aprobar las nuevas condiciones del contrato y usted no puede dejar de efectuar pagos adicionales.
Para poder acogerse a la mayoría de los programas de modificación, tiene que estar en situación de impago o acreditar que corre el riesgo de retrasarse, lo que se denomina «impago inminente.» Pero no tiene por qué incurrir en impago para poder acogerse a ellos.
Dispone de múltiples opciones para modificar su préstamo, de modo que no se enfrente a una ejecución hipotecaria y pierda su vivienda. Estas opciones incluyen:
- Tipos de interés más bajos: puede recibir un tipo de interés más bajo si tiene suficiente capital en su vivienda. Si refinancia su hipoteca con un tipo de interés más bajo, puede reducir la cantidad de sus pagos.
- Reducción del capital - También puede disminuir sus pagos mensuales reduciendo el capital restante de su hipoteca.
- Cambiar de tipos ajustables a fijos - Muchas personas eligen hipotecas con tipos ajustables cuando solicitan un préstamo por primera vez. Parece la mejor opción porque los tipos de interés y las cuotas son bajos. Sin embargo, estos tipos de interés suelen aumentar con el tiempo, dejando al prestatario incapaz de hacer frente a sus pagos. Si refinancia o convierte su hipoteca en una de tipo fijo, sus pagos mensuales podrían ser más manejables.
- Ampliación del plazo del préstamo: podría negociar con el prestamista la ampliación del plazo de su préstamo. Repartir el saldo impagado en un periodo de pago más largo podría reducir sus pagos mensuales. Sin embargo, es probable que también pague tipos de interés más altos y más dinero a lo largo de la vida del préstamo.
- Aplazar los pagos - Podría aplazar o posponer temporalmente los pagos de su hipoteca si usted o alguien de su familia se enfrenta a dificultades temporales, como una emergencia médica, una incapacidad temporal, el desempleo o la obligación de cumplir deberes militares.
Dependiendo del tipo de hipoteca que tenga y de sus circunstancias, es posible que cumpla los requisitos para acogerse a un programa gubernamental de modificación. Existen diferentes opciones para los prestatarios con hipotecas Fannie Mae, Freddie Mac, aseguradas por la FHA, garantizadas por la VA y USDA.
Por ejemplo, usted podría calificar para una Modificación Flex de Fannie Mae o Freddie Mac si tiene uno de esos tipos de préstamos. Para averiguar si su préstamo pertenece a Fannie Mae o Freddie Mac, llame a su administrador hipotecario o utilice las herramientas de búsqueda de préstamos en línea de Fannie Mae y Freddie Mac.
- Modificación de préstamo convencional : en el caso de las hipotecas convencionales propiedad de Fannie o Freddie, puede optar por el programa Flex Modification, que puede reducir los pagos mensuales hasta un 20%, ampliar el plazo del préstamo hasta 40 años y reducir potencialmente el tipo de interés.
- Modificación del préstamo de la FHA: existen varias opciones de modificación del préstamo de la FHA, incluido un préstamo sin intereses de hasta el 30% del saldo.
- Modificación del préstamo VA - Si tiene un préstamo VA, puede reintegrar los pagos no efectuados en el saldo del préstamo y trabajar con su prestamista para elaborar un nuevo calendario de amortización más manejable. Otra opción podría ser ampliar el plazo del préstamo.
- Modificación del préstamo USDA - Con un préstamo USDA, puede modificar su hipoteca con un plazo ampliado de hasta 40 años, reducir el tipo de interés y obtener un «anticipo de recuperación de la hipoteca», un pago único para poner el préstamo al día.
Aunque a veces es útil contratar a un abogado para que le ayude en el proceso de modificación, debe evitar las empresas de modificación de préstamos en casi todas las circunstancias.
Las empresas de modificación de préstamos cobran mucho por servicios que puede realizar usted mismo. Las empresas de modificación le recogen la documentación de su solicitud y se la envían al administrador de su hipoteca. Estas empresas cobran miles de dólares por actuar como intermediarias.
Es mucho más barato hacer el proceso de modificación usted mismo que pagar a alguien para que haga el trabajo por usted. Además, muchas empresas de modificación son estafadores que harán poco o nada para ayudarle en el proceso.
Para más información, consulte Buscar y contratar un abogado.
En algunas circunstancias, vale la pena que un abogado le ayude en el proceso de modificación. Por ejemplo, si tiene dificultades para entender lo que debe hacer para llenar su solicitud, si el administrador viola las leyes de mitigación de pérdidas o si no le responde, tal vez le convenga hablar con un abogado. Para obtener más información, consulte Cómo encontrar y contratar a un abogado.
Si no puede pagar un abogado, es posible que una organización de asistencia jurídica o un asesor de vivienda aprobado por el HUD puedan ayudarle gratuitamente. Pero no contrate a una empresa de modificación de préstamos.
Cómo conseguir una modificación del préstamo hipotecario
Acerca de cómo obtener una modificación de préstamo hipotecario
Obtener una modificación del préstamo hipotecario puede ser una valiosa estrategia financiera para reducir los pagos de la hipoteca y evitar la ejecución hipotecaria. La elegibilidad y los términos específicos para una modificación del préstamo hipotecario pueden variar en función de su prestamista y de los programas gubernamentales disponibles.
Tenga en cuenta que el proceso de modificación del préstamo puede llevar mucho tiempo y que puede tardar varios meses en resolverse.
Continúe realizando los pagos habituales de la hipoteca hasta que se apruebe la modificación. Atrasarse durante el proceso de solicitud puede complicar las cosas.
Este es un resumen de los pasos necesarios para obtener una modificación del préstamo hipotecario.
Si busca ayuda o asesoramiento para evitar el embargo hipotecario, póngase en contacto con Louisiana Housing Corporation por Internet o por teléfono llamando al 225-763-8700 y pregunte por el Programa de prevención del embargo hipotecario.
Cómo conseguir una modificación del préstamo hipotecario
El derecho a recibir una modificación del préstamo hipotecario varía, pero normalmente depende de que pueda acreditar los tres factores siguientes:
- La vivienda de su hipoteca es su residencia principal;
- Tiene dificultades económicas; y
- Tiene ingresos suficientes para hacer frente a los pagos en los términos modificados del préstamo.
Diferentes prestamistas y programas gubernamentales pueden tener requisitos específicos de elegibilidad para las modificaciones de préstamos. Asegúrese de que cumple estos requisitos antes de presentar la solicitud.
Ponte en contacto con tu prestamista y explícale tu situación. Pregúnteles si puede modificar las condiciones de su contrato y facilíteles los ajustes propuestos. Por lo general, debe estar en mora en sus pagos o enfrentarse a un impago inminente para poder optar a una modificación del préstamo.
Mantenga abiertas las líneas de comunicación con su prestamista durante todo el proceso. Responda con prontitud a sus peticiones de información y documentación.
Debe preparar y luego presentar una solicitud de compensación de pérdidas completa. Algunos prestamistas también requerirán documentación, como por ejemplo
- Ingresos: su fuente de ingresos y cuánto gana.
- Gastos - Una lista de sus gastos mensuales, incluyendo vivienda, transporte, alimentos y otros gastos
- Carta de dificultades : carta detallada en la que explique por qué ya no puede hacer frente a los pagos de la hipoteca y su plan para resolver el problema.
- Formulario 4506-T del IRS : si no puedes facilitar tus datos fiscales al prestamista, este formulario les permitirá acceder a ellos.
- Documentos : pruebas de tu situación financiera, como declaraciones de la renta, extractos de préstamos, extractos bancarios y recibos de sueldo.
Redactar una carta de circunstancias difíciles para una modificación del préstamo hipotecario es un documento formal que explica sus dificultades financieras y solicita una modificación de las condiciones de su hipoteca. Una carta de circunstancias difíciles bien redactada puede aumentar las posibilidades de obtener una respuesta favorable del prestamista. He aquí un resumen de los puntos clave que debe incluir dicha carta:
- Información de contacto: Comience con su nombre, dirección, número de teléfono y dirección de correo electrónico. Además, incluya la fecha en la parte superior.
- Información del beneficiario: Dirija la carta a su prestamista, incluyendo el nombre y los datos de contacto del responsable del préstamo, si dispone de ellos.
- Introducción: Empiece con un saludo cortés, como «Estimado [nombre del prestamista]». Exprese su gratitud por la oportunidad de explicar su situación.
- Explicación de las circunstancias difíciles: Explique con claridad el motivo de sus dificultades económicas. Los motivos más comunes son la pérdida del empleo, la reducción de ingresos, los gastos médicos, el divorcio u otras circunstancias imprevistas.
- Detalles de la situación: Proporcione detalles específicos acerca de sus dificultades, incluyendo fechas, acontecimientos y cómo han afectado a su capacidad para realizar los pagos de la hipoteca. Utilice hechos, no un lenguaje emocional.
- Documentación: Adjunte cualquier documento de apoyo, como facturas médicas, avisos de despido, documentos de divorcio u otras pruebas de sus dificultades financieras.
- Esfuerzos para resolver el problema: Mencione cualquier medida que haya tomado para compensar la situación, como la búsqueda de empleo, medidas de reducción de costes o ponerse en contacto con servicios de asesoramiento crediticio.
- Solicitud de modificación del préstamo: Indique claramente lo que solicita, ya sea un tipo de interés más bajo, un plazo de préstamo más largo u otra modificación que haga que los pagos de su hipoteca sean más asequibles.
- Propuesta de solución: Si tiene ideas específicas para la modificación del préstamo, menciónelas aquí. Por ejemplo, puede proponer un tipo de interés reducido o una suspensión temporal de los pagos.
- Información financiera: Incluya un resumen de su situación financiera actual, incluyendo ingresos, gastos y cualquier activo. Esto ayuda al prestamista a evaluar su capacidad para realizar los pagos modificados.
- Un plan para el futuro: Explique cómo la modificación del préstamo le ayudará a volver a la normalidad y comprométase a realizar pagos regulares una vez que se hayan ajustado las condiciones.
- Cierre: Exprese de nuevo su agradecimiento por la consideración del prestamista. Utilice un cierre formal, como «Atentamente» o «Atentamente».
- Firma: Firme la carta a mano. Una firma física añade un toque personal a la comunicación.
Su prestamista revisará su solicitud y sus documentos financieros. Es posible que le ofrezcan un plan de modificación, que podría incluir tipos de interés más bajos, ampliación de los plazos del préstamo o una reducción del saldo de capital.
Revise detenidamente los términos del acuerdo de modificación de préstamo propuesto. Asegúrese de que entiende el nuevo tipo de interés, los pagos mensuales y cualquier otro cambio en el préstamo.
Cuando obtenga una modificación del préstamo, confirme con su prestamista o administrador si la modificación es temporal o permanente, y cuál será su nuevo pago mensual. Lea siempre la letra pequeña y pregunte si no está seguro acerca de las implicaciones a largo plazo de una modificación.
Compare los pagos totales de su préstamo original con los pagos totales del préstamo modificado. Lo que usted no quiere es una reducción temporal sólo para encontrar la cantidad reducida añadido de nuevo a su saldo de la hipoteca y luego tener que pagar intereses sobre el saldo más grande.
Asimismo, evite cualquier modificación que sea sólo de intereses y se ajuste a un tipo de interés más alto, que añada costes innecesarios a su préstamo en forma de penalizaciones, cuotas o gastos de tramitación, o que dé lugar a un pago global elevado que venza al cabo de cierto tiempo. Este tipo de modificaciones sólo tienen sentido si piensa conservar la vivienda el tiempo suficiente para venderla, con el fin de salvar su capital y su crédito.
Lea detenidamente el acuerdo de modificación y asegúrese de que entiende las condiciones, incluido el nuevo tipo de interés, los pagos mensuales y cualquier otro cambio. Firme el acuerdo y devuélvalo a su prestamista.
Otras situaciones a considerar
Otras cuestiones a tener en cuenta en relación con la modificación del préstamo hipotecario
Cuando se busca una modificación del préstamo hipotecario, hay varias cuestiones importantes a considerar más allá de calificar y solicitar una modificación del préstamo hipotecario.
Si busca ayuda o asesoramiento para evitar el embargo hipotecario, póngase en contacto con Louisiana Housing Corporation por Internet o por teléfono llamando al 225-763-8700 y pregunte por el Programa de prevención del embargo hipotecario.
Otras situaciones a considerar
Tenga en cuenta que una modificación del préstamo puede afectar a su puntuación crediticia. Aunque suele ser menos perjudicial que la ejecución hipotecaria, puede afectar a su crédito. Hable del impacto potencial con su prestamista y un asesor financiero.
Explore si cumple los requisitos para acogerse a programas gubernamentales como el Programa de Modificación Home Affordable (HAMP) u otras iniciativas de asistencia locales o federales. Estos programas suelen tener procedimientos y normas estandarizados.
Consulte con un profesional legal y fiscal para comprender las implicaciones legales o fiscales de una modificación de préstamo. Por ejemplo, la condonación de la deuda en una modificación podría considerarse un ingreso imponible.
Considere todas sus opciones antes de solicitar una modificación del préstamo. Esto podría incluir la refinanciación, la venta de la propiedad o la exploración de otras fuentes de ayuda financiera. Recuerde que la situación de cada propietario es única, y el mejor enfoque dependerá de sus circunstancias específicas.
Asegúrese de que las condiciones modificadas del préstamo son sostenibles para su situación financiera. No querrá acabar en la misma situación poco después de la modificación.
Evalúe periódicamente su situación financiera y las condiciones del préstamo modificado para asegurarse de que sigue satisfaciendo sus necesidades. Si las circunstancias cambian, considere la posibilidad de estudiar nuevas modificaciones.