División de Propiedad entre Copropietarios: Procesos de Partición en Luisiana

1. Partición en especie (dividir la propiedad)

• Esto significa dividir la propiedad en partes separadas para cada copropietario.
• Es el método preferido cuando es posible porque mantiene la propiedad intacta.
• Ejemplo: Si cuatro personas heredan 100 acres de tierra, cada una podría obtener 25 acres.

2. Partición por Licitación (Venta de la Propiedad)

• Si la propiedad no puede dividirse fácilmente (como una casa o un cuadro), en su lugar se vende.
• El dinero de la venta se divide entre los copropietarios en función de la propiedad que posean.
• Ejemplo: Venta de una vivienda familiar que no puede dividirse entre los copropietarios.

Cualquiera que sea copropietario de bienes heredados o en copropiedad puede pedir la división de los mismos, independientemente de la parte que posea. Esto incluye:

• Herederos o sucesores que heredaron bienes juntos, como casas o terrenos familiares.
• Cónyuges que poseen bienes gananciales juntos, especialmente durante un divorcio.
• Socios comerciales que son copropietarios de bienes, como edificios comerciales o terrenos.
• Compradores conjuntos o inversores que adquirieron bienes juntos.

Ejemplo: Si dos hermanos heredan una casa a partes iguales, y uno quiere vender pero el otro no, el que quiere vender puede pedir que se divida la propiedad.

Importante: Si la propiedad aún está en proceso de legalización y no se ha transferido oficialmente a los herederos, éstos no pueden solicitar una división. Sin embargo, es posible que puedan impugnar las dificultades causadas por el albacea u otras personas. Para más información, consulte Buscar y contratar un abogado.

1. Iniciar el proceso
   • Un copropietario presenta una solicitud ante el tribunal para dividir o vender la propiedad.
   • Todos los implicados serán notificados y podrán responder.
2. El tribunal decide
   • El juez examina si es posible dividir la propiedad.
   • Si no, el juez ordena la venta.
3. La venta
   • La propiedad puede venderse mediante:
     • Subasta pública: El tribunal supervisa una venta pública en la que cualquiera puede pujar.
     • Venta privada: La propiedad se vende en el mercado abierto normalmente con un agente inmobiliario.
4. Pago de gastos y deudas
   • Antes de dividir el dinero, se pagan los gastos judiciales y las deudas vinculadas a la propiedad (como una hipoteca).
5. Dividir el dinero
   • Una vez cubiertos los gastos, el dinero restante se reparte entre los copropietarios en función de la parte de la propiedad que les corresponda

Sí, si un copropietario quiere quedarse con la propiedad, puede ofrecer comprar las participaciones de los demás. Lo normal es que pague a los demás por su parte. Esto dependería del valor justo de mercado de la propiedad o de un precio acordado. Si no llegan a un acuerdo, los copropietarios subastarán la propiedad. Cualquiera de ellos puede pujar para comprarla. La oferta ganadora obtiene un crédito por el producto de la venta, que representa su propiedad. Esto reduce el pago inicial que pueden tener que hacer. 

Un copropietario puede oponerse a la venta de la propiedad acreditándolo:

• La propiedad podría dividirse en lugar de venderse.
• La venta causaría dificultades económicas.
• La propiedad tiene valor sentimental (como una casa familiar).

El juez escuchará a todas las partes y decidirá lo que es justo.

Aunque un copropietario no participe, sigue teniendo derecho a su parte del dinero una vez pagados los gastos y las deudas. Si uno de los copropietarios ha pagado más (por ejemplo, en concepto de impuestos o reparaciones), puede pedir al tribunal que se lo reembolse antes de dividir los ingresos.

Sí, los copropietarios pueden evitar los tribunales mediante un acuerdo privado. Todos deben estar de acuerdo con los términos, y lo mejor es poner el acuerdo por escrito. Un acuerdo privado permite a los copropietarios dividir o vender la propiedad sin acudir a los tribunales. Suele ser más rápido, más barato y menos estresante que una partición ordenada por un tribunal. Un abogado puede ayudar a garantizar que todo sea legalmente correcto. Para más información, consulte Buscar y contratar un abogado.

1. Póngase de acuerdo con todos
   • Todos los copropietarios deben estar de acuerdo con las condiciones de la división o venta. Esto requiere una comunicación abierta y sincera acerca de los objetivos, preferencias y preocupaciones.
2. Determinar las cuotas de propiedad
   • Las cuotas de propiedad pueden estar ya establecidas (por ejemplo, en un testamento o escritura). Si no es así, los copropietarios deben ponerse de acuerdo sobre sus partes antes de proceder.
3. Elija un método de división o venta
   • División de la propiedad: Dividir la propiedad en porciones iguales a la cuota de cada copropietario (se utiliza para terrenos o bienes divisibles).
   • Venta privada: Vender la propiedad en el mercado abierto y dividir el dinero.
   • Compra: Uno o más copropietarios acuerdan comprar la parte de los demás. Esto se hace a menudo pagando el valor justo de mercado por sus acciones.
4. Tasar la propiedad
   • Contrate a un tasador profesional para determinar el valor de mercado actual de la propiedad. Así se garantiza que el acuerdo sea justo y se evitan futuras disputas.
5. Documente el acuerdo
   • Establezca un acuerdo por escrito que describa:
     • Las cuotas de propiedad.
     • Cómo se dividirá o venderá la propiedad.
     • El plazo para completar el acuerdo.
     • Cualquier condición especial (por ejemplo, consideraciones de valor sentimental, reembolso de contribuciones como reparaciones o impuestos).
6. Firmar el acuerdo
   • Todos los copropietarios deben firmar el acuerdo. Es aconsejable elevarlo a escritura pública para que sea legalmente aplicable.
7. Completar la transacción
   • Si va a vender, trabaje con un agente inmobiliario o un abogado para ultimar la venta.
   • Si va a dividir la propiedad, asegúrese de que todos los documentos legales (como las nuevas escrituras) reflejen la nueva titularidad.

Antes de repartir los beneficios entre los copropietarios, hay que pagar las hipotecas, los impuestos u otras deudas ligadas a la propiedad. El orden de pago es el siguiente

1. Los gastos relacionados con la venta (tribunal, abogado, etc.).
2. Deudas como hipotecas o embargos.
3. Los fondos restantes se reparten entre los copropietarios en función de su participación en la propiedad.

Ejemplo: Si una propiedad tiene una hipoteca de 50.000 $, esa cantidad se descuenta del producto de la venta antes de que nadie reciba su parte.

Si fallece un copropietario, su parte de la propiedad suele pasar a sus herederos, salvo que haya un testamento que disponga lo contrario. Los herederos deben pasar por un proceso testamentario antes de poder solicitar una partición. 

Un abogado familiarizado con la ley de propiedad de Luisiana puede ayudar. No es obligatorio, pero puede navegar por el proceso legal. Esto es cierto si alguien impugna el caso o si surgen problemas de propiedad complejos y de alto riesgo. Para obtener más información, consulte Búsqueda y contratación de un abogado.